Oficina
Identificando terrenos que incorporadoras compram
André Cunha · Diretor da Ayty Realty / Alfa Realty
Quem é André Cunha
Oficina apresentada duas vezes na Sala 3 do Bloco C em 28/08 — às 11h00 e às 15h00 —, com cerca de 45 minutos de exposição e perguntas abertas ao longo e no fim. As duas edições seguiram o mesmo roteiro: quatro perguntas de comitê (quando, onde, quanto e como comprar) e quatro etapas de execução (prospecção estratégica, avaliação profissional, estruturação inteligente e negociação e venda), com casos de São Paulo, do Rio de Janeiro e de Santos. Nas duas o tempo apertou no fim, e a apresentação completa foi prometida por WhatsApp a quem deixasse contato. A edição da tarde recomeçou do início por causa do público que circulava entre as oficinas. Nas duas houve uma homenagem ao Dia do Corretor de Imóveis, lembrado na véspera.
Ler o resumo completo da oficina5 seções · 4 números→Termos citados
VGV — Valor geral de vendas: a receita bruta do empreendimento, obtida multiplicando o potencial construtivo do terreno pelo preço do metro quadrado praticado na região.Método involutivo — A conta usada em avaliações e perícias: parte do VGV e desconta permuta, impostos, comissões, custo de construção, custos de incorporação, custo financeiro e margem do incorporador; o que sobra é o valor do terreno.Lend ratio — Quanto o terreno equivale dentro do VGV, em percentual — apresentado como número que varia com o produto, e não como métrica fixa de mercado.Outorga onerosa — O que a prefeitura cobra pelo direito de construir acima do coeficiente básico do terreno — descrita na fala como a prefeitura entrando de sócia no negócio.Zona de transição — A faixa em que um bairro ainda não valorizado encosta num bairro consolidado; sem barreira geográfica entre os dois, o mais barato tende a alcançar o preço do vizinho.Lag do proprietário — A janela entre o momento em que o mercado vira e o momento em que o dono da área percebe a virada e reprecifica — período de barganha alta para o comprador.V0 — A viabilidade de primeira passada, feita em minutos no papel — receita menos impostos, comissões e custos — só para dizer se o terreno está dentro ou fora; chamada de conta do guardanapo e, na edição da tarde, de conta do papel e pão.Mezanino — A camada de capital rápido tomada para viabilizar o lançamento, apresentada como a mais cara da composição de funding do projeto.SCP — Sociedade em conta de participação: estrutura em que o permutante — ou o corretor que opta por participar do resultado — entra no empreendimento sem assumir passivos trabalhistas e tributários da obra.Teste do catalisador — Comparação usada na oficina entre dois equipamentos de mesmo porte e mesmo arquiteto para checar se um vetor de crescimento se confirma: o que puxa a região não é a obra, é o fluxo diário de pessoas que ela gera.
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