27/08 · 12h00–13h0060 min de oficinaresumo em 15 min
Cláusulas contratuais que protegem sem travar o negócio
Contrato inteligente não é o contrato digital: é o que reflete, em linguagem simples, o que as partes de fato combinaram — e, com aceite expresso registrado, cláusula de não indenizar e diligência documental, até imóvel com mais de vinte processos ou com buraco no telhado vira negócio fechado com segurança e corretagem paga.
2004ano a partir do qual a compra e venda exige CND da Receita Federal de todos os proprietários e ex-proprietários do imóvel — com dívida inscrita em dívida ativa, o negócio é nulolei específica citada na oficina
15 diasprazo para a parte que trocar de e-mail comunicar o novo endereço — sem o aviso, valem as notificações enviadas ao e-mail anteriorcláusula-modelo apresentada na oficina
mais de 20processos judiciais contra a pessoa jurídica dona do imóvel intermediado com cláusulas de não indenizar — todos citados no compromisso, com links, e assumidos por quem comproucaso de intermediação relatado na oficina
150 → 300 m²exemplo da remedição de área construída por drone que dobrava o IPTU — prática que, por decisão apresentada como da semana anterior, as prefeituras não podem mais adotardecisão recente sobre IPTU apresentada na oficina
Petrus MendonçaProfessor da Alfama Cursos, perito avaliador judicial no TJ-PE, advogado sócio fundador do Escritório De Souza Mendonça Advocacia e escritor da Coleção de Livros Direito Imobiliário.
O essencial
Contrato inteligente não é contrato digital
A inteligência do contrato, na definição trabalhada na oficina, não tem relação com ser físico ou digital: é prever com clareza e refletir exatamente o que as partes negociaram, em linguagem simples. Cláusula que ninguém discutiu, contrato baixado da internet e texto prolixo de 10 a 15 páginas atrapalham o cumprimento — os modelos citados fecham compra e venda em 5 páginas, locação em 6 e autorização de intermediação em 2.
Sem aceite expresso não há contrato
Contrato fechado pelo WhatsApp vale tanto quanto o assinado no papel, mas o velho "quem cala consente" não vigora em contratos: é preciso a resposta da outra parte — um "de acordo", nem que seja um like. No caso relatado, o corretor que anunciou os honorários no grupo sem receber confirmação ficou sem contrato formado e sem pagamento.
Cláusula de não indenizar no imóvel com processos e defeitos
Qualquer imóvel pode ser vendido ou alugado, mesmo com processos, dívidas e defeitos — desde que tudo esteja declarado no contrato. Apresentada como a cláusula mais importante do mercado imobiliário, ela cita cada problema, com links e laudos anexos, transfere a responsabilidade a quem aceitou e livra o corretor de indenizações.
Assinatura digital certificada, não eletrônica
Plataformas de assinatura que operam por e-mail são válidas, porém mais suscetíveis a fraude — houve caso de fiador falsificado a partir de um e-mail criado em nome dele. A recomendação da oficina foi a assinatura criptografada com certificado, como a do gov.br, sempre conferindo a certificação: o carimbo da plataforma, sozinho, não basta.
Multa e prazo equilibram o contrato
Multa não é instrumento para prejudicar: contrato com obrigação sem prazo e sem multa cria problema futuro e nasce desequilibrado. O equilíbrio não está no número de obrigações de cada parte — uma pode ter dez e a outra duas —, e sim em ninguém poder exigir do outro sem antes cumprir a própria obrigação.
Diligência documental antes de assinar
CND de proprietários e ex-proprietários desde 2004, certidões do registro de imóveis (inclusive de transcrição, quando não há matrícula), checagem na prefeitura e, na locação, laudo de vistoria cautelar e análise de cadastro guardada. Foi dito que há corretores respondendo a processos por pular essas etapas — e a transação só se conclui com a escritura registrada no registro de imóveis.
Contexto
Oficina da sala C2 (Bloco C) no dia 27/08, apresentada em duas sessões (12h00 e 16h00) com o mesmo conteúdo — exposição única de um advogado imobiliário que também é corretor, costurada por casos do próprio escritório em Pernambuco. A edição do meio-dia terminou com pergunta premiada valendo um exemplar de livro; a da tarde abriu parabenizando a plateia pelo Dia do Corretor de Imóveis, comemorado na data, e saudando o CIMI como o maior evento da América Latina. Nas duas edições, QR code ao final para envio dos slides.
A sessão em detalhe
Conceito
O que faz um contrato ser inteligente
Contrato, na definição trabalhada na oficina, é acordo de vontades de natureza obrigacional e patrimonial entre duas ou mais pessoas — e está em todas as etapas da atuação do corretor: compra e venda, permuta, intermediação e prestação de serviço, da avaliação à administração de imóveis. A segurança jurídica não é o que burocratiza a transação, é o que protege corretor e cliente ao mesmo tempo; o corretor que entende de contratos diminui risco, aumenta faturamento e fecha mais intermediações. O contrato foi chamado de principal instrumento de trabalho do corretor de imóveis.
Contrato inteligente nada tem a ver com ser físico ou digital: é o que prevê com clareza e reflete a realidade do que as partes negociaram. Cláusula que não foi discutida, texto rebuscado ou contrato baixado da internet — desatualizado, complexo, herdado de outra transação — atrapalham o cumprimento e geram conflito, até porque boa parte dos clientes assina sem ler, confiando no corretor, na imobiliária ou na construtora.
Extensão não é segurança: foram citados contratos de locação de 12 a 15 páginas e autorizações de intermediação de 10 páginas que o cliente simplesmente não assina — o que empurra o corretor para a informalidade. Os modelos de referência apresentados resolvem compra e venda em 5 páginas, locação em 6 e autorização de intermediação em 2, completos e sem redundância — como a cláusula que proíbe reforma sem autorização do locador e afasta o direito de retenção por benfeitorias em poucas linhas.
Equilíbrio não é igualdade de obrigações: uma parte pode ter dez obrigações e a outra duas ou três — desequilibrado é o contrato feito com a intenção de prejudicar uma parte e favorecer a outra. Vale o princípio de que ninguém pode exigir o cumprimento da obrigação alheia sem antes adimplir a sua, e ninguém é devedor antes do vencimento: devedor é quem descumpre a obrigação na data pactuada. A sugestão prática foi resumir, na execução, as obrigações de cada parte — e fazer o contrato tratar do passado (problemas antigos do imóvel, declarados e endereçados), do presente e do futuro (gravame a retirar, titularidade da conta de energia que volta ao locador no fim da locação, prazo para religar o fornecimento).
O pano de fundo das duas edições: a tecnologia não substitui o corretor — a corretagem existe desde antes da profissão regulamentada, e a figura usada na fala foi a do corretor virando verdadeiro "oráculo" do mercado imobiliário conforme a IA avança, desde que continue estudando. Profissional que não busca conhecimento se exclui do mercado; o cliente percebe quando falta segurança técnica e troca de corretor mesmo tendo sido bem atendido — tratar bem e ser educado é obrigação de todo profissional, o diferencial é o conhecimento técnico.
Formação e assinatura
Aceite expresso, WhatsApp e os dois tipos de assinatura
Contrato fechado por WhatsApp tem a mesma validade e importância do assinado por escrito — mas contrato é acordo de vontade, e o preceito de que "quem cala consente" não prevalece. A prática recomendada: negociar verbalmente, mandar a mensagem descrevendo o imóvel ou o serviço que é objeto da intermediação e o percentual ou valor dos honorários, e esperar a resposta do cliente. Um "de acordo" — nem que seja um like — formaliza o negócio jurídico; sem retorno, não há contrato.
Um caso relatado na oficina ilustra o custo do silêncio: um corretor que dividia um negócio com dois colegas colocou no grupo o valor dos seus honorários, ninguém respondeu com um "de acordo" — e, na hora de pagar, nenhum dos dois pagou. Sem o aceite registrado, o contrato não se formalizou. O mesmo mecanismo funciona a favor: autorização do proprietário para reduzir aluguel, ajuste negociado por telefone — escreve-se na mensagem e colhe-se o "concordo", e ali se firmou uma autorização.
Na assinatura, a distinção central da oficina: assinatura digital é a criptografada, que se reconhece pelo certificado; assinatura eletrônica é a de plataformas que operam por e-mail — válida, porém mais fácil de fraudar, porque se criam e-mails em nome de terceiros. O escritório citado usa a assinatura do gov.br; foi lembrada uma enxurrada de contratos falsificados usando o carimbo do GOV em setembro do ano anterior — o carimbo sozinho não basta, é preciso conferir a certificação, que equivale ao reconhecimento de firma (feito em cartório por semelhança ou autenticidade) — e um caso em que a assinatura de um fiador foi forjada a partir de um e-mail criado em seu nome: o aluguel não foi pago e o fiador cobrado nem conhecia o locatário. Com inteligência artificial imitando vozes e a chegada dos hologramas, a insegurança tende a crescer.
Contrato digital pede cuidados próprios: todas as cláusulas do contrato físico; uma cláusula estendendo seus efeitos ao mundo físico — sem ela, pelo entendimento do STJ citado, o contrato pode valer só no mundo digital; e a declaração do número de páginas ("este contrato contém 10 páginas, numeradas de 1 a 10"), porque as plataformas assinam apenas a última. O lugar de guardar contrato digital é o mundo digital — na nuvem, com cópia impressa por segurança. Um provimento citado dispensa testemunhas para o contrato digital valer como título executivo extrajudicial; e ficou o alerta de que o corretor não deve ser testemunha do contrato de compra e venda que embute sua corretagem — parte e testemunha no mesmo instrumento, ele perde a via da execução e precisa de ação de conhecimento para cobrar os honorários.
Cláusulas
Cláusulas necessárias, legais e penais — e os instrumentos de venda
Cláusulas necessárias são as que fazem o contrato existir: as partes — nome completo, CPF ou CNPJ e endereço de e-mail —, o objeto descrito como está na matrícula, o preço com a condição de pagamento, local, data e assinaturas. Sem a assinatura da outra parte não houve acordo de vontade — houve apenas promessa, que é frágil (o contrato verbal vale, por testemunhas, mas é frágil). O e-mail virou cláusula porque o Código de Processo Civil definiu o meio eletrônico como principal canal de comunicação entre as partes, com entendimento do STJ citado sobre comunicações por e-mail; a cláusula-modelo apresentada obriga quem trocar de endereço a comunicar em até 15 dias, sob pena de valerem as notificações enviadas ao e-mail anterior.
Preço não é valor: preço quem define é o proprietário; valor de mercado, quem determina é o corretor na avaliação — e o contrato traz o preço. A condição de pagamento pode importar mais que o preço: no exemplo dado, imóvel de R$ 500 mil à vista tem poucos compradores; em 500 parcelas de R$ 1.000, "todo mundo compra", com o aluguel pagando a prestação. A descrição do objeto também protege: divergência entre o que a matrícula descreve — terreno ou casa — e o que existe no local denuncia irregularidade, e casa sem número ou sem habite-se é fácil de identificar. Cabe checar na prefeitura se houve alvará de demolição e, se for o caso, inserir a obrigação futura de legalizar, porque existe multa da prefeitura e a conta não pode surpreender quem compra.
Cláusulas legais são as transpostas da lei para o contrato — como a regra do Código Civil de que dívidas anteriores são de quem vende e despesas de transmissão de quem compra; pode-se pactuar diferente, atribuindo dívidas ou despesas a qualquer das partes, desde que expresso no contrato — nunca de boca, porque as pessoas esquecem e, com o tempo, recontam o combinado de outro jeito. Cláusulas penais — multas e penalidades — não são algo pernicioso: existem para equilibrar o negócio, e obrigação sem prazo e sem multa é problema contratado para o futuro, seja na locação, na intermediação ou na prestação de serviço.
Entre os instrumentos, a hierarquia apresentada: a promessa de compra e venda é frágil — desfeita unilateralmente por qualquer das partes, mesmo com multa; o compromisso de compra e venda é irrevogável e irretratável, sobretudo quando revestido de arras confirmatórias do Código Civil — descumprido, cabe adjudicação compulsória, judicial ou administrativa se o preço já foi pago; a opção de compra é contrato unilateral que só gera obrigação para o proprietário, usada por construtoras para pesquisar o potencial econômico de uma área, tipicamente por 12 meses renováveis por mais 12. Compromisso público e particular têm a mesma validade; escritura pública é exclusividade dos tabelionatos de notas — exceto a escritura particular com força de pública lavrada por agentes financeiros, autorizada por lei especial, via alienação fiduciária, em que a propriedade fica em nome do credor fiduciário até a quitação.
Intermediação não é prestação de serviço: na intermediação o resultado depende também de fatores fora do trabalho do corretor, e não se pode garantir prazo para alugar ou vender; na prestação de serviço — administrar, avaliar — há resultado e prazo contratados, e não entregar é descumprir. Na edição do meio-dia, a pergunta premiada com um exemplar de livro fechou a sessão: por que pai e mãe não podem vender um imóvel a um filho, mas o filho pode vender ao pai — com a resposta encaminhada pela previsão do Código Civil para evitar fraude a heranças futuras, tratando a venda de ascendente a descendente como adiantamento de herança.
Casos
A cláusula de não indenizar em dois casos
Apresentada como a cláusula mais importante que existe no contrato imobiliário — e defendida na fala com apoio de um dos maiores juristas citados —, a cláusula de não indenizar parte de uma premissa: qualquer imóvel pode ser vendido ou alugado, mesmo com processos, dívidas ou falhas estruturais, desde que os problemas estejam citados no contrato. Declarar tudo demonstra boa-fé, transfere a quem aceitou a responsabilidade pelo que foi informado e livra o corretor e a imobiliária de indenizações.
Primeiro caso: a intermediação de um imóvel de pessoa jurídica com mais de 20 processos judiciais contra a proprietária, débitos de IPTU, construções irregulares e área real diferente da que constava na prefeitura — vender imóvel de PJ foi descrito como mais arriscado que o de pessoa física. O compromisso de compra e venda citou os processos um a um, com os links inseridos no contrato, registrou as dimensões reais e colocou a regularização como obrigação de quem comprava; o comprador concordou com tudo, o negócio saiu tranquilo e a corretagem foi paga sem questionamento.
Segundo caso: uma casa em Casa Amarela, zona norte do Recife, apedrejada pela população por causa do antigo morador — preso —, com buraco no telhado e uma árvore nascendo dentro da sala. Posta para alugar, em menos de 15 dias apareceu uma interessada — "a casa dos meus sonhos". O contrato levou laudo de vistoria cautelar anexo, com relatório fotográfico e escrito dos defeitos, e cláusula registrando o abatimento no aluguel dado para a inquilina consertar o telhado. A chuva torrencial veio antes do conserto, a sala alagou e a inquilina acusou a imobiliária de irresponsabilidade por alugar casa com buraco no telhado; mostrados a cláusula e o laudo, a resposta foi "é verdade, eu tinha esquecido".
A lição amarrada aos dois casos: os problemas do negócio imobiliário não aparecem na hora da assinatura — aparecem depois que o contrato está assinado. O contrato que cita cada defeito, dívida e pendência impede a parte de alegar que não foi orientada ou informada; o que não cita entrega ao corretor a conta do que ele deixou de declarar.
Prática
Diligência documental, locação e as decisões da semana
Na compra e venda, a diligência imobiliária apresentada começa na CND — certidão negativa de débitos junto à Receita Federal — de todos os proprietários e ex-proprietários do imóvel desde 2004, pessoa física ou jurídica: havendo dívida inscrita em dívida ativa, a compra e venda é nula de pleno direito, e foi dito que há corretores respondendo a processos judiciais por não checar certidões, restrições e gravames. Indisponibilidade impede o negócio.
No registro de imóveis, a certidão certa: vintenária, de inteiro teor, de ônus reais ou por quesitos — o cartório é obrigado a responder, nem que seja com resposta negativa. Quando a certidão diz que a matrícula "não existe", o caminho pode ser a certidão de transcrição: o regime de matrícula veio com a lei publicada em 1973, e imóvel sem qualquer averbação desde então permanece na transcrição — tirá-la revela quem são os donos e é a primeira etapa da regularização. A ferramenta citada para pedir certidão de imóvel em outro estado, à distância, foi o RI Digital, aplicativo em que se deposita crédito e se solicita a certidão. Depois do cartório, a prefeitura: conferir se construções e edificações estão averbadas do jeito que existem — e foi citada a mudança da Caixa Econômica que passou a permitir financiar imóvel sem todas as construções averbadas a partir de um percentual mínimo regularizado, avanço relevante num país onde essa é uma das irregularidades imobiliárias mais comuns.
Na locação, o pacote descrito: vistoria cautelar de entrada e de saída com laudo — a falta de vistoria foi apontada, por uma juíza de juizado especial convidada a um curso de extensão universitária citado na oficina, como o maior problema das disputas de locação nos juizados —, análise de cadastro comprovada e guardada (SPC, Serasa, ações na justiça, capacidade financeira e econômica, inclusive do fiador) e chave só depois do contrato assinado: a locação tem início na entrega das chaves, não na assinatura. Corretor que não comprova a análise assume o risco — como no exemplo do aluguel de R$ 3.000 fechado com quem ganha R$ 3.500. Dos casos do escritório: a sala entregue a um interessado antes do cadastro só teve o contrato liberado depois de as chaves serem devolvidas; o fiador casado cuja esposa se recusava a assinar — e fiança sem o cônjuge é inválida — entrou no contrato também como locatário, figura que dispensa a assinatura do cônjuge; e o locatário recebe carta de boas-vindas com checklist de obrigações (titularidade das contas de energia e água, boletos por e-mail) e uns 5 minutos de orientações na entrega das chaves.
Para sucessão travada, o caso relatado: imóvel com oito proprietários, todos falecidos, herdeiros espalhados por estados diferentes, possivelmente com incapazes (que exigiriam curatela) e menores (que exigiriam autorização do Ministério Público) — regularizar pela sucessão foi descrito como juridicamente possível e praticamente inviável. A alternativa apresentada: documentar a ocupação por contrato de locação com firma reconhecida ou assinatura pelo gov.br e, completados 10 anos, entrar com usucapião ordinária. E o fecho das duas edições: não basta assinar o contrato, receber as chaves, pagar o preço inteiro ou ter testemunhas — é preciso a escritura de compra e venda registrada no registro de imóveis, com o corretor acompanhando a transação do início ao fim, porque é isso que fideliza o cliente.
As duas novidades apresentadas como da semana anterior ao congresso: primeiro, prefeituras não podem mais atualizar o IPTU — Imposto Predial e Territorial Urbano — com base na área construída remedida por sobrevoo de drone, prática em que um imóvel de 150 m² aparecia com 300 m² e tinha o imposto dobrado; a atualização deve seguir a valorização do imóvel e do mercado ou modificações na região, o que foi celebrado como boa notícia para quem faz avaliação técnica. Segundo, não se pode mais exigir o pagamento do ITCMD — imposto de transmissão causa mortis e doação — como condição para lavrar escrituras públicas de inventário e partilha; os herdeiros continuam devendo o imposto, o que cai é a trava na lavratura.
O que ficou
Assentado
Contrato inteligente independe de ser físico ou digital: é o que prevê com clareza, em linguagem simples, exatamente o que as partes negociaram — e contrato extenso demais o cliente não assina.
Sem aceite expresso não há contrato: "quem cala consente" não vale — a confirmação (um "de acordo", até um like) é o que forma o negócio, inclusive pelo WhatsApp.
Qualquer imóvel pode ser intermediado, mesmo com processos, dívidas e defeitos, desde que tudo esteja declarado no contrato — a cláusula de não indenizar protege o corretor e demonstra boa-fé.
Assinatura criptografada com certificado (como a do gov.br) acima da assinatura eletrônica de plataforma — e conferir a certificação, não só o carimbo.
Compra e venda com proprietário ou ex-proprietário (desde 2004) em dívida ativa é nula: CND de todos antes de assinar, e a transação só se conclui com a escritura registrada no registro de imóveis.
Locação começa na entrega das chaves, não na assinatura — sem laudo de vistoria cautelar e análise de cadastro guardada, o risco é do corretor.
Em aberto
O desdobramento da decisão sobre o ITCMD: se a dispensa do imposto para lavrar escrituras de inventário e partilha será estendida, por isonomia e analogia, às escrituras de compra e venda — apresentado na oficina como incerto.
Como o mercado absorve escrituras de inventário lavradas sem o imposto pago: o receio registrado foi o comprador que não consegue levar a escritura a registro e a multiplicação de imóveis irregulares e contratos de gaveta, inclusive com uso de má-fé.
Termos citados
Contrato inteligente
Contrato que prevê com clareza e reflete exatamente o que as partes negociaram — nada a ver com ser físico ou digital.
Definição que abriu as duas edições da oficina.
Cláusula de não indenizar
Cláusula que declara no contrato todos os problemas do imóvel — processos, dívidas, defeitos —, transferindo a responsabilidade a quem aceitou e afastando indenização contra o corretor.
Apresentada como a cláusula mais importante do mercado imobiliário; base dos dois casos relatados.
Cláusulas necessárias
As que fazem o contrato existir: partes qualificadas, objeto, preço com condição de pagamento, local, data e assinaturas.
Primeira das categorias de cláusulas apresentadas — sem elas, o contrato não existe.
Cláusulas legais
Cláusulas transpostas da lei para o contrato — como a regra de que dívidas anteriores são de quem vende e despesas de transmissão, de quem compra.
Segunda categoria, exemplificada com o Código Civil.
Compromisso de compra e venda
Instrumento irrevogável e irretratável — ao contrário da promessa, frágil e desfeita unilateralmente mesmo com multa; descumprido, cabe adjudicação compulsória.
Na comparação entre promessa, compromisso e opção de compra.
Opção de compra
Contrato unilateral que só gera obrigação para o proprietário; usado por construtoras para estudar o potencial de uma área, tipicamente por 12 meses renováveis por mais 12.
Na comparação entre os instrumentos de venda.
Assinatura digital × assinatura eletrônica
A digital é criptografada e se reconhece pelo certificado; a eletrônica, de plataformas que operam por e-mail, é válida mas mais suscetível a fraude.
Base da recomendação de assinar pelo gov.br e conferir a certificação.
Preço × valor
Preço é o que o proprietário define para o negócio; valor é o de mercado, determinado pelo corretor na avaliação — o contrato traz o preço.
Na cláusula de preço e condição de pagamento.
CND
Certidão negativa de débitos junto à Receita Federal, exigida de proprietários e ex-proprietários do imóvel desde 2004 na compra e venda.
Etapa inicial da diligência imobiliária — dívida ativa torna o negócio nulo.
Certidão de transcrição
Certidão do regime registral anterior à matrícula, instituída pela lei publicada em 1973; é o caminho quando a certidão de matrícula "não existe".
Na etapa de diligência no registro de imóveis — primeira etapa da regularização.
Vistoria cautelar
Laudo de vistoria com relatório fotográfico e escrito, feito no início e no final da locação.
Sua falta foi apontada como o maior problema das disputas de locação nos juizados especiais.
Citados na oficinaSTJ·Código Civil·Código de Processo Civil·Receita Federal (CND e dívida ativa)·gov.br (assinatura digital)·RI Digital (emissão de certidões)·SPC e Serasa·Caixa Econômica (financiamento de imóvel com construção não averbada)·Lei publicada em 1973 (regime de matrícula)·WhatsApp (contratos por mensagem)
TemasContratos·Segurança jurídica·Corretagem·Locação·Compra e venda·Assinatura digital
Petrus MendonçaProfessor da Alfama Cursos, perito avaliador judicial no TJ-PE, advogado sócio fundador do Escritório De Souza Mendonça Advocacia e escritor da Coleção de Livros Direito Imobiliário.